מעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב? חשוב להבין את נושא המיסוי וסוגי העסקאות. במאמר לפנינו נחקור את המיסוי בעת השקעה בנדל"ן בארה"ב. נבין את סוגי המיסים השונים ומיסי המכירה.

המיסים הנלווים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב

בהרבה מקרים משקיעים אינם לוקחים בחשבון את המיסוי בחישוב התשואה הצפויה של העסקה. בהרבה מקרים ייתכן שנכס שחשבתם שיניב תשואה מסוימת, ללא התייחסות למיסוי בעצם מפסיד כסף ולא היה משתלם בכלל. לאחר שהחלטתם להשקיע בנדל"ן בארה"ב חשוב להבין את המיסוי בהתאם לצורת ההתאגדות בנדל"ן, מיקום הנכס והמיסים בהתאם למדינה.

אלה המיסים שיש לקחת בחשבון בטרם ההשקעה:​

​​Federal Income Tax

זהו מס כללי בכל ארה"ב שחל על כל התושבים ללא שיוך למדינה מסוימת. מס זה דומה למס הכנסה בארץ והוא מגדיר את גובה תשלום המס אותו תשלם היישות המשפטית שמחזיקה בנכס. המס הפדרלי מהווה בסיס לחישוב המיסוי במדינות השונות.

State Tax

קיימות מדינות שבהן יש מס מקומי על ההכנסה. המשמעות היא שאם השקעתם בנכס במדינה שמחייבת תשלום מס מקומי, בסוף שנת הפעילות יהיה עליכם לשלם את המס הפדרלי ואת המס המדיני בהתאם למדינה שבה אתם משקיעים.

לדוגמה בפלורידה אין מס מדיני כלל. לעומת זאת בפלורידה המס המדיני נע בין 4%-8.82%.

City Tax

בנוסף למס הפדרלי והמדיני ישנן ערים שגם הן דורשות מיסוי מקומי עבור הרווחים. אמנם לא מדובר בסכומים גבוהים אך עדיין קיימים ויש להתחשב גם בהם.

השקעה תחת חברה ישראלית או זרה? מה משתלם מבחינת מיסוי נדל"ן

השקעה בנדל"ן בארה"ב תחת חברה ישראלית

זו אחת האפשרויות הפחות נפוצות לאחזקת נכס בארה"ב. אחת הסיבות העיקריות שבגללן דווקא כן ירצו להשקיע דרך חברה ישראלית היא מכיוון שמס הירושה בארה"ב הוא 40%. המשקיעם המנוסים יעדיפו להשקיע את היתרות שנשארות לאחר המיסוי בלי למשוך כסף לשותפים על מנת לא לשלם מס דיבידנד.

אחזקה באמצעות חברה שקופה (LLC) ​

השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברה/שותפות מקומית.

חברה אמריקאית מסוג C-CORP

בהשקעה תחת חברה מקומית תאלץ לשלם מיסים בהתאם לשיעורי מס חברות בארה"ב, העומד על 21%. רוב המשקיעים המנוסים מעדיפים להימנע משיטה זו מכיוון שבשכלול התשלומים הרווחים יורדים משמעותית.

החזקה כאדם פרטי

משקיע נדל"ן בארה"ב שרוכש נכס בצורה פרטית תחת שמו ייאלץ לשלם מס שנתי בארה"ב ולמדינה שבה נמצא הנכס.

מס הכנסות שוטפות מנדל"ן בארה"ב

ללא קשר לאופן האחזקה בנכס יש לערוך מעקב צמוד ומסודר על ההכנסות וההוצאות. ברוב המקרים השקעתכם תנוהל על ידי חברת ניהול שמעבירה פירוט סיכום שנתי של ההכנסות וההוצאות.

שיעור מיסוי נדל"ן בישראל, לתושב ישראלי, מנדל"ן בארה"ב

ישנם שני מסלולי מיסוי על נדלן בארה"ב לבחירת המשקיע:

  1. שיעור מס שולי בישראל – על המשקיע להגיש דוח שנתי למס הכנסה בו פירוט כולל של הכנסותיו והמס שישלם יותאם למשקעי בהתאם למדרגת המס שהוא משתייך אליה. היתרון באפשרות זו הוא קבלת קיזוז על הוצאות ניהול הדירה ובמקרים מסוימים אפילו קיזוז על המיסוי בארה"ב.
  2. שיעור מס קבוע של 15% בישראל – במסלול המיסוי הזה בוחרים לשלם מס קבוע בגובה של 15% מההכנסות בארה"ב. יש לשים לב להבדל שמדובר על 15% מההכנסות ולא מהרווח, בשיטה זו מקוזז רק הפחת ואין התחשבות בהוצאות הנכס.

רוצים ללמוד עוד? קראו על הקורס מלא להשקעות נדל"ן בחו"ל.

מיסוי נדל"ן – הרווח במכירת נכס בארה"ב

מס על רווחי הון בארה"ב משתנה לפי פרק הזמן של החזקת הנכס.

נכס שהוחזק פחות משנה מחויב במס שולי בארה"ב, בדומה למס הכנסות שוטפות.

נכס שהוחזק למעלה משנה יהנה משיעור מס נמוך יותר. חישוב זה עובד בצורה כזו שלוקחים את סכום המכירה, מנכים את עלות הרכישה והוצאותייה. דרך זו מביאה להורדת בסיס ההוצאה שגורם באופן ישיר להגדיל את הרווח במכירה.

בארה"ב ישנה אפשרות "שחלוף" נכסים. משמעות הדבר שניתן למכור נכס ולהשתמש בכסף המכירה לרכישת נכס אחר ללא תשלום מס.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *